다주택자 양도소득세 과세 대상범위

정부는 오는 6월부터 다주택자 양도세 중과 다주택자 양도세 해결방안을 여당 내에서는 금기시되는 규제완화 카드가 거론되고 있다. 부동산 전문가들이 집값 안정을 위해 다주택자 양도세를 완화하여야 한다고 입을 모으고 있다. 여기서 우리는 양도세와 과세대상에 따른 자산 범위에 대해 좀 더 자세히 알아보겠습니다.

▼양도소득세 계산기

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국세청 홈택스

 

 

 

양도소득세란?

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

 

양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다따라서 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

양도소득세의 과세대상

양도소득세가 과세되는 자산의 범위는 다음과 같습니다.

 

부동산

토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)

 

부동산에 관한 권리

부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권

 

주식 등

상장법인의 주식 등으로서 대주주가 양도하는 주식 등과 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 주식 등, 비상장주식 등
* 주식 등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권

 

기타 자산

사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정 주식, 부동산 과다보유 법인 주식 등, 부동산과 함께 양도하는 이축권

 

파생상품

(국내) 모든 주가지수 관련 파생상품(’ 19.4.1. 이후)
* 코스피 200선물·옵션(미니포함), 코스피200 주식워런트증권(ELW), 코스닥 150 선물·옵션 등

 

(국외) 장내 및 일부 장외상품 등

신탁 수익권 신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득

양도소득세 과세대상이 되는 양도의 범위

 

양도로 보는 경우

양도라 함은 자산의 소유권 이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말합니다.

 

증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무 상당액은 그 자산이 사실상 유상 양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다.

 

양도로 보지 않는 경우

신탁 해지를 원인으로 소유권 원상회복되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등을 말합니다.

 

또한, 배우자 또는 직계 존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세됩니다.

 

양도소득세는 조세정책적 목적으로 비과세 하거나 감면되는 경우

 

비과세 되는 경우

1세대가 양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하고 있는 경우로서 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

양도 당시 실지거래가액이 9억 원 초과하는 고가주택은 제외됩니다.
’ 17.08.03. 이후 취득한 조정대상지역의 주택은 2년 거주요건 있음.

 

주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택 정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1 주택의 범위로 보게 됩니다.

 

감면되는 경우

장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.

 

양도소득세의 신고납부

부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고·납부를 하여야 합니다.
예를 들어, 2019년 1월 5일 잔금*을 지급받았다면 양도소득세 예정신고·납부기한은 2019년 4월 1일까지입니다.
* 양도시기는 원칙이 대금청 산일임(예외적으로 대금청산일 전 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됨)

예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고 가산세와 1일 0.03%(’ 19.2.12. 이후 신고·부과하는 분부터는 0.025%)의 납부지연 가산세가 부과됩니다.

 

확정신고
당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그다음 해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할 세무서에 확정신고를 하여야 합니다.
다만, 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다.

 

예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며, 신고·납부를 하지 않은 경우 무신고 가산세 20% (또는 40%), 납부지연 가산세 1일 0.03%(’ 19.2.12. 이후 신고·부과하는 분부터는 0.025%)를 추가 부담하게 됩니다.

 

양도소득세 분할납부

납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

 

납부할 세액이 2천만 원 이하일 경우
-1천만 원을 초과하는 금액
납부할 세액이 2천만 원을 초과하는 경우
-납부할 세액의 1/2 이하의 금액