아파트 청약 당첨 대출 총정리 [청약당첨 이후 계약금, 중도금 대출, 잔금, 주택담보대출 등 진행절차 미리보기]

오늘은 아파트 청약 당첨 대출 총정리 바로 우리는 아파트 청약에 당첨되면 안정된 공간이 마련된다는 행복은 이루 말할 수 없습니다. 하지만 얼른 마음을 가다듬고 자금 계획을 차질 없이 세워야 진짜 내 집이 됩니다. 여기서 중요한 것은  어떤 과정을 거치고 준비해야 할 것은 무엇인지 알아봐야 하고 또한 현금으로 집을 사는 사람은 없기에 아파트 당첨 즈음해서 계약금 중도금 잔금 대출에 대한 정보 함께 정리해 보았습니다. 계약금대출에 보다 자세한 정보는 아래를 참고하세요. 

아파트 청약 당첨 대출 총정리

 

목 차

1. 청약 당첨된 아파트의 계약금, 중도금, 잔금 납부일정 확인 
2. 계약금 납입
3. 중도금 대출 및 납입
4. 중도금 대출의 주택담보대출 전환 및 잔금 납입

청약 당첨 이후 진행절차는?

아래 이미지와 같이 계약금, 중도금, 잔금 순으로 납입을 하면 됩니다. 평형과 동, 호수에 따라 금액이 다르니 정확한 확인이 필요합니다.
그데, 대출은 가능할까요?

당첨 이후 대금 지급 방식

집을 사는데 전액 대출은 불가하겠죠? 대출도 제한과 한도가 있습니다. 요즘은 LTV 최대 40%만 가능해서 받을 수 있는 대출한도가 많이 낮아졌습니다.

1. 청약 당첨된 아파트의 계약금, 중도금, 잔금 납부일정 확인 

분양에 당첨되셨다면 얼른 모집공고문을 다시 꺼내서, 내가 당첨된 동 호수에 해당하는 주택 가격을 먼저 확인하셔야 합니다. 동의 위치나 층수 등에 따라 아파트 가격에 조금씩 차이가 있기 때문입니다.

 

아파트 분양 후 입주까지는 2~3년이 걸리기 때문에, 확인한 주택 가격도 계약금-중도금-잔금으로 나눠서 납입합니다. 모집공고문을 보면 계약금은 얼마인지, 중도금은 얼마씩 몇 회에 걸쳐 언제 내는지, 그래서 잔금은 얼마인지에 대한 정보가 다 담겨 있기 때문에 이를 보고 자금계획의 틀을 세우셔야 합니다. 

 

아파트 청약 준비의 시작은 청약통장입니다. 

청약통장
가입조건 / 납입 횟수 / 납입금액 

(민영주택 1순위 기준)

1. 누구나 가입 가능 
단, 주택청약 가점 계산 시 '가입기간'부분에서는 만 17세 이상부터 적용되며
미성년자 시기에 납입한 회차에서는 24회까지만 인정합니다. 

2. 시중 은행 대부분이 가능 1인 1 통장 
3. 청약 '당첨' 될 경우 청약통장은 해지
'당첨'된 후 포기 경우에도 마찬가지 당첨이 된 청약통장은 해지하고 그다음 청약 준비를 위해 새로운 청약통장을 만든다. (*참고.  당첨 후 포기한 경우 재당첨기간 제한된다.)
수도권 내 조정지역의 경우 
85m2 이하 : 5년 / 85m2 초과 : 3년
그 외의 경우 
85m2 이하 : 2년 / 85m2 초과 :1년 )

 

2. 계약금 납입

계약금은 보통 분양가의 10%를 납입하는데, 이 금액은 집단 대출이 되지 않으므로 자기 자본이 필요합니다. 당첨자 발표 후 계약일에 납입하니까 미리미리 현금이나 개인대출을 활용해서 준비해 놓아야 합니다. 경우에 따라서는 계약금이 20%인 곳도 있으니 위에서 말씀드린 것처럼 모집공고에서 확인해 놓으세요. 

 

예를 들어, 아파트 공급가액이 5억 일 경우 계약금으로 5천만 원만 준비하면 되지만, 발코니 확장이나 추가 옵션을 선택한다면 이에 대한 계약금도 준비해야 합니다. 큰 금액은 아니더라도 갑자기 알게 되면 당황스러울 수 있으니 체크해 보세요. 

 

계약금

 

계약금은 건설사에 따라 분양가의 10%~20%까지 다양합니다.

꼭 입주자 모집공고 통해서 계약금 확인하세요. 

대부분의 아파트의 경우 분양가의 10%입니다. 

예를 들어 분양가 5억이면 계약금은 5,000만 원이 필요합니다. 

당첨되고 계약금 납부하려면 현금으로 4~7천만 원 정도는 있어야 합니다. 

 

계약금 대출이 가능한가요?

계약금만큼은 현금으로 청약이나 주택 매매 진행이 좋습니다. 
추후 중도금과 잔금을 치를 때에도 대출을 이용해야 하는데요.
계약금마저 대출이 필요한 상태라면
조금 더 시간과 여유를 가지고 빠르게 돈을 모으셔야 합니다. 
성향 차이에 따라 공격적으로 하면 계약금 또한 대출로 해결할 수 있습니다. 

부동산 및 금융, 최저금리 정보 관련(주택담보대출, 전세자금 대출, 대환대출 등등)
궁금하신 점은 아래를 참고하세요. 

 

3. 중도금 대출 및 납입

중도금은 보통 공급가액의 60%를 납입하며, 금액이 큰 만큼 6회 정도로 나누어 냅니다. 여유자금이 있으면 선납해서 할인을 받을 수도 있지만 그렇지 못한 경우는 집단으로 중도금 대출을 받으면 됩니다. 

 

집단 대출은 시행사와 연계된 은행에서 다 같이 대출을 받는 것으로 일반 개인 대출과 달리 까다로운 심사 절차를 생략하고 계약자임이 확인되면 일괄적으로 이루어집니다. 그리고 HUG와 주택도시 보증 공사가 보증을 해주기 때문에 신용등급에 큰 문제만 없다면 대출이 안 나오는 걱정은 하실 필요가 없습니다. 단, 기존 대출이나 카드론, 현금서비스 등을 사용 시 상습적으로 연체되지 않아야 합니다. 

 

그리고 과거와 달리 대출 규제가 강화되었기 때문에 아래 내용을 반드시 확인하셔야 합니다. 

 

통상 4개월에 한 번씩 4~6회에 걸쳐 내게 됩니다. 분양가의 60% 정도로 보시면 됩니다. 큰 금액만큼 집단대출이 가능합니다. 중도금 대출을 받기 전에 꼭 알아두시면 좋을 내용을 정리해 봅니다.

1. 9억 미만의 주택은 중도금 대출이 가능합니다.
HUG(주택도시 보증 공사) 또는 SH(서울 주택도시 공사)의 보증(80%)으로 대출 가능하며, 나머지 20% 보증은 은행, 따라서 개인 신용등급에 따라 대출이 거절되는 경우가 생길 수 있음
2. 투기 과열지구의 중도금 대출은 40%만 가능합니다.
투기과열지구 중도금 대출 40%는 총 6회 차 중 4회 차에 대한 대출만 가능하다는 뜻입니다. 따라서 계약금 포함 최소한 주택 공급액의 40% 이상의 현금 마련이 필요합니다.(중도금 이자 및 아파트 옵션 시 3~5천만 원)

3. 투기과열지구는 9억 이하 LTV 40%입니다.
중도금과 같은 집단 대출에는 DTI 적용이 되지 않습니다.
잔금까지 치른 후, 주택담보대출 전환 시에는 DTI가 적용됩니다. (조정대상지역은 9억 이하 LTV 50%입니다.)

• 아파트 분양 지역이 규제지역인 경우 대출 제한 확인

비규제 지역일 경우 60%에 해당하는 중도금이 전액 대출되지만  조정대상지역이면 50%, 투기과열지구이면 40%만 대출이 나옵니다. 예를 들어, 투기과열지구에 있는 5억짜리 아파트를 분양받았다고 하면, 중도금으로 5억의 60%(3억)를 대출받아야 하는데, 5억의 40%(2억)만 대출이 나오는 것입니다. 그러면 1억은 자기 자본으로 납부해야 합니다. 

 

이 경우 중도금을 5천만씩 총 6회에 나눠서 낸다고 하면, 1~4회 차까지의 중도금(2억)은 대출이 되고 5,6회 차를 자기 부담으로 할 수도 있고, 1,2회 차를 자기 부담으로 할 수도 있는데 이는 건설사마다 다를 수 있기 때문에 미리 확인해서 자금 계획에 차질 없도록 합니다. 

 

만약, 2 회차분을 자기 부담금으로 납부할 여력이 안된다면 연체를 할 수 있습니다. 연체할 경우 원래의 금리에 가산금리(ex. 약 3%)를 더하므로 약 7%대의 높은 이자를 내야 합니다. (이자는 시행사에 따라 다를 수 있음) 분양공고문을 확인하시면 작은 글씨로 표시되어 있을 테니 꼭 확인해 보시고, 정해진 기준을 넘어선 연체는 계약 해지 통보가로 이어질 수 있으니 유의하세요. 

 

• 중도금 납부 시기와 금리 확인

중도금 대출 무이자라면 신경 쓸 일이 없겠지만 이자가 있다면, 금리가 몇 % 인지, 언제 납부해야 하는지를 확인해야 합니다. 이자 후불제의 경우 이자를 안 내다가 잔금 때 한 번에는 내는 것으로, 공사기간 2~3년 동안의 이자를 몰아서 내므로 금액이 클 수 있으니 마냥 좋아할게 아니라 얼마인지 확인해 보셔야 합니다. 참고로, 건설사에서 주는 중도금 혜택으로 중도금 무이자, 중도금 이자후불제, 연체이자 할인, 선납할인 등이 있으니 해당 사항이 있는지 체크해 보세요. 

 

4. 중도금 대출의 주택담보대출 전환 및 잔금 납입

 

 

드디어 코 앞으로 다가온 입주를 위해, 입주일 전날까지 잔금 30%를 납부해야 하며 중도금 대출받은 것도 상환해야 합니다. 내가 살던 집 보증금을 빼더라도 잔금과 중도금 대출을 상환하기에 자금이 부족하면 어떡할까요?

원만한 내금 지급을 위해서는 분양가의 60% 이상 현금 확보가 필요

> 계약금 20%와 중도금 20% 납입 완료, 나머지 60%(중도금 40%+잔금 20%)를 상환

잔금을 치르고 등기를 칠 때, 60%에 달하는 돈을 상환해야 합니다. 이때 중도금 대출을 주택담보대출로 전환하여 중도금을 상환하고 잔금 20%를 납입하면 됩니다.

그러면 주택담보대출 40%만 남게 됩니다.

바로 중도금 대출을 주택담보대출로 전환하면 됩니다. 즉, 중도금 대출액과 부족한 잔금액을 주택담보대출을 받아 처리하면 되는 것입니다. 이때 주택담보대출은 분양 공급가가 아닌 입주시점의 감정 가격 또는 KB시세를 기준으로 합니다. 

 

투기과열지구일 경우 9억까지는 40%가 대출이 되고 9억 초과분은 20%만 대출됩니다. 조정대상지역이라면 9억까지는 50%,  9억 초과는 30% 적용됩니다. 만약 감정 가격이 15억이 넘었다면 대출은 전혀 되지 않으므로 주변 시세를 잘 살펴봐야 합니다. 예전 같으면 세를 놓아서 부족한 잔금을 대체할 수 있었지만 분양가 상한제 적용 아파트라면 전매제한과 실거주 의무가 있다는 점 기억해 두세요. (★)

 

 

(예시) 분양가 5억, 입주시점 감정 가격 7억, 서울(투기과열지구)인 경우  

• 계약금 : 5천만 원 자기 자본으로 납입  
• 중도금 : 2억 대출 받음
• 중도금 : 1억 자기 자본으로 납입 (cf. 경우에 따라 연체 가능)
• 잔금 : 1억 5천  ※ 주택담보대출 7억 * 40% = 2억 8천 실행 시, 중도금 2억 갚고 8천만 원이 남기 때문에 추가로 필요한 자기 자본은 1억 5천 - 8천 = 7천만 원임) 

위의 예시를 보면 결과적으로 준비해야 할 자기 자본금은 계약금 5천 + 중도금 1억 + 잔금 7천 = 1억 3천만 원입니다. 다른 경우라도 이런 방식으로 계산해 보면 자금 계획을 세우실 수 있습니다. 

 

여기까지 다 계획되었다면 마지막으로 취득세와 발코니 확장 및 추가 옵션에 대한 비용도 감안해 놓으시기 바랍니다. 

 

지금까지 분양 아파트 청약 당첨 후 계약금, 중도금 그리고 잔금은 어떻게 처리되는지와 대출은 어떻게 얼마나 되는지 알아보았습니다. 처음이신 분들은 어려워 보일 수 있지만 아무리 어렵다 한 들 청약 당첨만큼 어려울까요? 그 어려운 청약에 당첨되셨다면 이후 절차는 천천히 확인하시고 준비하셔서 새 아파트에 잘 입주하시기 바라겠습니다. 

 

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