주택 구입 시 대부분의 사람들은 주택담보대출을 이용합니다. 그런데 한 가지 고민이 생기게 됩니다. '대출이자를 고정금리로 할 것인가, 변동금리로 할 것인가'입니다. 오늘은 향후 금리 전망과 함께 선택의 가이드라인을 제시하도록 하겠습니다.
주택담보대출
현재 주택담보대출 금리
년 초에 연 8%를 돌파했던 변동형 주택담보대출 금리가 현재 4%대로 떨어졌습니다. 금융당국의 금리 인하 압박으로 인해 은행들이 변동형 주담대(주택담보대출) 금리를 잇따라 내리고 있기 때문입니다. 정부는 이자율을 내려 경기침체를 막고, 부동산 경기를 살려보려고 안간힘을 쓰고 있습니다. 2월 24일 현재 주담대 금리는 5대 시중은행(국민, 신한, 하나, 우리, 농협) 최저금리를 기준으로 할 때, 변동형이 연 4.53%, 고정형이 연 4.30%로 거의 비슷합니다.
주택담보대출 금리
전망 : 금리 정점론 vs. 금리인상 기조유지론
현재까지의 추세대로라면 곧 변동형 금리가 고정형 금리보다 낮아질 것처럼 보입니다. 그러나 과연 실제로 그렇게 될 것인가에 대해서는 신중한 접근이 필요합니다. 따라서 현재 변동형과 고정형 중 어떤 것을 선택할지에 대한 고민이 깊어지는 시점입니다. 현재는 고정형 금리가 변동형 금리보다 연 0.23% 저렴합니다. 그렇다고 무조건 지금 저렴한 고정형 금리로 대출을 받을 경우 수개월 이후에 변동금리보다 높은 이자를 내야 하는 경우가 생길 수도 있습니다. 그래서 보다 신중을 기해야 합니다.
최근 경기침체가 본격화하면서 금리가 정점에 도달했다는 "금리 정점론"이 대두되고 있습니다. 더불어 올 하반기나 년말쯤에는 기준금리 인하가 시작될 수 있다는 낙관적인 전망도 나오고 있습니다. 그렇게 되면 변동형 금리가 고정형 금리보다 낮아질 확률이 큽니다. 그 시점이 언젠가는 올 것입니다. 특히 주택담보대출은 대출기간이 깁니다. 그렇다면 당분간 고정형에 비해 조금 높은 이자를 내더라도 향후 금리 인하를 기대해 변동형 금리를 선택하는 것이 좋을 것입니다. 장기적으로 볼 땐 이득이니까요.
그러나 과연 더이상 금리가 오르지 않을 것인가에 대한 고민이 필요한 시점입니다. 우리나라의 금리는 단지 우리나라의 경기상황에 따라 한국은행이 독단적으로 결정할 수 있는 문제가 아닙니다. 우리나라의 금리향방은 미국의 중앙은행(연방준비제도; Fed)의 금리기조의 영향을 받기 때문입니다.
미 연준이 금리를 인하할 것이 확실시된다면 우리나라도 금리인하를 하기가 쉬운데, 현재 미 연준은 당분간 금리인상 기조를 이어갈 것이란 전망도 꽤 큰 편입니다. 왜냐하면 가파르게 떨어지던 미국의 물가(인플레이션)가 다시 오르는 조짐을 보이고 있기 때문입니다. 미국의 인플레이션이 쉽게 잡히지 않고 있습니다. 이런 상황에서는 연준도 금리를 쉽게 인하할 수가 없기 때문입니다. 금리인하를 하면 인풀레이션을 부추길 수 있기 때문입니다.
한국은행 역시 지난달에 연 3.5%로 기준금리를 동결하였지만, 금리 인상이 끝난 것은 아니라는 입장을 발표하기도 했습니다.
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고정금리 vs. 변동금리
결국 선택은 본인의 몫입니다. 그러나 가이드를 제시하자면, 주택담보대출의 성격을 먼저 생각해 보시기를 바랍니다. 중요한 것은 대출기간입니다. 보통 주택담보대출은 20-30년 장기 대출로 진행됩니다. 기간은 장기로 선택할수록 좋다는 얘기가 있습니다. 왜냐하면 장기적으로 볼 때 인플레이션은 계속 증가합니다. 이 말을 바꾸어 말하면 화폐가치가 계속해서 떨어진다는 뜻입니다. 반대로 현물 가격은, 즉 주택가격은 오른다는 뜻입니다. 결국 장기 대출을 받아 주택을 구입하는 것이 미래에 싸진 돈으로 비싼 주택을 구입하는 효과가 있는 것입니다.
현재는 1년 전에 비해 금리가 높아진 상황입니다. 그러나 두세 달 전에 비하면 많이 낮아진 상태입니다. 그리고 장기적으로 볼 때 변동금리는 낮아질 것입니다. 다만 단기적으로 볼 때는 조금 더 높아질 수도 있습니다. 물론 과거처럼 제로금리시대로 돌아갈 것이라는 기대 역시 섣부른 전망일 수 있습니다. 개인적인 전망은 고정금리도 현재보다는 조금 낮아질 수 있고, 변동금리 역시 지금보다는 더 낮아질 수 있다고 봅니다. 그렇기 때문에 아직까지는 무엇이 월등이 좋다는 뚜렷한 답이 없는 상황입니다.
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금리 선택 가이드
굳이 선택기준을 제시하자면 이렇습니다. 자신의 성향에 맞는 금리 상품을 선택하시라는 것입니다. 매월 내는 이자가 변동성 없이 동일한 금액을 갚아나가는 것을 선호하신다면, 그리고 현재의 고정금리가 부담스럽지 않은 분이라면 고정형 금리를 추천드립니다.
그러나 앞으로의 금리가 낮아질 것이라는 전망에 무게를 두시는 분이라면, 또 당분간은 좀 더 높은 이자를 내더라도 장기적으로 계산해 볼 때 이자 총액을 덜 내고자 하시는 분이라면 변동형 금리를 선택하시기를 권해드립니다. 단 변동형은 변동성이 있기에 대출금리가 올라갈 경우를
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