전월세 전환의 계산법은 '법정 전월세 전환율'을 적용하도록 규정하고 있지만 '시장 전월세 전환율'로 적용해야 되는 예외의 경우도 있습니다.따라서 이때에 각각의 비율은 얼마인지, 법정 전월세 전환율 초과 시에 임차인은 어떻게 대처해야 하는지 자세히 정리해 보았습니다. 오늘의 내용을 꼼꼼히 확인하여 참고해 보시기 바랍니다.
전월세전환율이란?
전세에서 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 의미합니다.
집을 구할 때를 떠올려보면 보증금이 늘어나면 그만큼 월세가 줄어들죠?
반대로 보증금이 줄어들면 내야하는 월세가 일정 부분 늘어나구요.
이렇게 전세금을 월세로 적용할 때 적용하는 연이자율 의미한다고 생각하면 됩니다.
현행 주택임대차보호법에는 '한국은행 기준금리+대통령령으로 정하는 이율'을 넘을 수 없다고 정해진 법정 전월세전환율이 있는데요.
이에 따르면 현재는 얼마 전 금리가 올라서 기준금리가 3.5%이고 대통령령으로 정하는 이율은 2%를 적용하면 최대 5.5%를 초과할 수 없겠습니다.
하지만 이 비율은 신규 계약시에는 적용되지 않고 최근에는 기준금리도 올라서 시장에서는 이보다 높은 비율로 적용되는 경우가 많다고 합니다.
계산방법
전월세전환율은 동일 단지, 면적에서 이루어진 전세 계약 건의 보증금 중위가격을 구하고,
마찬가지로 동일 단지, 면적에서 발생한 월세 계약과 비교해서 보증금이 줄어들면 월세가 얼마나 커지는지를 계산해서 구합니다.
하지만 이 숫자까지 우리가 계산할 필요는 없죠!
KOSIS국가통계포털에서 지역별 전월세전환율을 검색하거나 한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE) 등에서 찾아보면 바로 나오니 참고하시면 됩니다.
전세→월세 전환할 때
딱 1년 전까지만 해도 서울의 경우는 3.6%가 관행이었는데 최근에는 5%대인 것으로 보입니다.
그래서 5%로 가정하고 계산을 해보겠습니다.
계산식은 아래와 같이 보증금에 전환율을 곱한 후 12로 나눠주면 됩니다.
예를 들어 전세금이 5억원인데 보증금 2억에 월세를 받는 계약으로 돌리고 싶다면 월세로 전환할 보증금인 3억원에 5%(0.05)를 곱한 후 12로 나눕니다.
125만원이 나오죠?
그러면 이제 보증금 2억에 월세 125만원을 내는 월세 계약을 맺게 되는 것입니다.
월세→전세로 전환할 때
반대로 월세를 전세로 돌리고 싶을 때도 계산을 할 수 있습니다.
계산식으로 보면 월세*12개월을 곱한 후 전환율로 나눈 뒤 현재 보증금을 더해주면 됩니다.
예를 들어 한 아파트 월세가 1억/100만원이라고 가정해서 계산해보겠습니다.
위 식에 따르면
월세 100만원에 12개월을 곱한 후 5%(0.05)로 나눠주면 2억4000만원이 나옵니다.
여기에 기존 보증금 1억을 더하면 3억 4000만원이 되네요!
다만 월세에서 전세로 바꿀 때는 나누기가 되기 때문에 전환율 숫자가 낮으면 매달 내는 월세 금액이 더 커집니다!!
지역마다 차이도 있고 하니 이 점은 살펴보시면 좋을 것 같아요.
금리와 깊은 관련
작년 한 해를 들었다 놨다 한 금리.
전세, 월세에도 많은 영향을 끼쳤는데요.
위에서도 잠깐 언급했지만 서울은 일반적으로 꽤 오랫동안 전환율이 3%대였다고 합니다.
그런데 1년만에 거의 5%대로 올라서 머무르고 있죠.
바로 기준금리가 올라가면서 전세자금대출 금리도 많이 올랐는데요.
이러다 보니 대출이자 내는 것보다 월세를 내는게 낫다고 생각하는 사람들이 많아지면서 전월세전환율이 올라간 것입니다.
연말에는 전세자금대출금리가 거의 8%까지 갈거라고 했는데 다행히 연초들어 시중은행에서 조금씩 금리를 인하한다는 소식이 들려오고 있습니다.
집을 구할 때 한번쯤 전세 대출을 받아서 이자 내는게 나을지 아니면 월세가 나을지 고민을 하는데요.
앞으로 전월세전환율이 전세대출금리보다 더 높아지면 다시 전세를 선호하는 사람들이 많아지면서 전세가를 올리게 된다고 하니 어떻게 흘러갈지 체크해둘 필요가 있을 것 같습니다.
댓글